自營式物管最普遍 業(yè)主基本不用花錢
海都駐臺(tái)記者探訪 臺(tái)灣物業(yè)管理模式
林先生,臺(tái)北市忠孝東路4段559巷富陽大樓的總務(wù)。說是總務(wù),其實(shí)整個(gè)大廈連他在內(nèi),只有2名管理人員。
富陽大樓相當(dāng)于酒店式公寓,打理起來比較簡單。大部分租戶入住前,會(huì)一次性繳清一年的租金和物業(yè)管理費(fèi)。如果是季度繳的,就需要多交一個(gè)月的押金。“為了管理的方便。”林先生說,臺(tái)灣雖然很少出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)欠繳的現(xiàn)象,但為了避免麻煩,大部分酒店式公寓都實(shí)行這一模式。
林先生本身還是隔壁鼎園大樓小區(qū)管委會(huì)的“財(cái)務(wù)委員”。“我老板在隔壁小區(qū)有5個(gè)單元的房子,所以我就身兼兩職。”林先生笑著解釋道。
鼎園大樓實(shí)行的是臺(tái)灣最普遍的業(yè)主自營式物業(yè)管理。所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理,和大陸的業(yè)委會(huì)自治模式相似,由樓房業(yè)主自己打理。臺(tái)灣物業(yè)管理學(xué)會(huì)秘書陳女士說,早期臺(tái)灣小區(qū)的建筑物大多只有一幢,因而這種形式最為多見。
業(yè)主自營式物業(yè)管理的最大優(yōu)勢(shì)是,業(yè)主基本不用花錢或者花很少的錢,也能對(duì)普通住宅樓房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。整個(gè)小區(qū)的建筑物分為兩部分:一部分是私產(chǎn)(即居民的套房),由業(yè)主自己打理;另一部分是公產(chǎn),包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物,由管委會(huì)管理。
管委會(huì)管理純屬義務(wù),沒有任何報(bào)酬。委員一般任期一年,每月開會(huì)一次,討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。“幾乎每個(gè)業(yè)主都會(huì)輪到當(dāng)管委會(huì)成員,因而每個(gè)業(yè)主對(duì)小區(qū)的責(zé)任心也比較強(qiáng)。”林先生說道。
臺(tái)灣地區(qū)的小區(qū)均實(shí)行住戶公約制度,公約中明確規(guī)定,所有住戶都要愛護(hù)使用房屋及設(shè)施,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和整潔。如有人違反了公約,就會(huì)受到本樓其他住戶的譴責(zé),這也為自營管理創(chuàng)造了條件。在這一前提下,每個(gè)戶主每月需繳交的管理費(fèi)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)并不重。
社會(huì)分工細(xì)化
小區(qū)各種服務(wù)均外包
臺(tái)灣物業(yè)管理學(xué)會(huì)秘書陳女士介紹,臺(tái)灣的住宅小區(qū)管理涉及的同樣是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司。不過,住宅小區(qū)管理的相關(guān)事務(wù)均由業(yè)主“自主”決定,包括選舉業(yè)主委員會(huì)、是否聘請(qǐng)物業(yè)管理公司、確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,與政府部門無關(guān)。
同時(shí),受聘的物業(yè)管理公司不能直接向業(yè)主收管理費(fèi),而是由業(yè)主委員會(huì)收取后存入專門賬戶,按月向物業(yè)公司撥付。業(yè)主委員會(huì)的“監(jiān)察委員”和“財(cái)務(wù)委員”履行“會(huì)計(jì)、出納”的職責(zé),共同負(fù)責(zé)撥付費(fèi)用。
陳女士解釋,如果物業(yè)公司服務(wù)不好,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解聘,無需政府部門介入。
采訪中,海都駐臺(tái)記者發(fā)現(xiàn),有意思的是,臺(tái)灣的物業(yè)管理隊(duì)伍非常精干,一般專職人員都很少。對(duì)此,物業(yè)資深從業(yè)人員楊先生透露,這是因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的保安都是外包服務(wù)。據(jù)介紹,臺(tái)灣物業(yè)公司的市場(chǎng)化程度比較高,像大陸常見的開發(fā)商自己組建物業(yè)服務(wù)公司管理自己房產(chǎn)的情況很少。物業(yè)服務(wù)公司主要是管理型的,專業(yè)管理和服務(wù)基本上分離,清潔、綠化、滅蟲、設(shè)備管理等一般都分包給相關(guān)的專業(yè)服務(wù)公司。
社會(huì)分工的細(xì)化,在這種模式下,物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營成本相對(duì)低一些,但管理的水平和效率卻很高,出現(xiàn)業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象也鮮有出現(xiàn)。
陳女士說,偶爾出現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)因物業(yè)費(fèi)繳交而出現(xiàn)糾紛現(xiàn)象,每個(gè)社區(qū)內(nèi)都成立了專門的社區(qū)調(diào)解委員會(huì),予以調(diào)解。調(diào)解不成功的,則通過走法律途徑解決。
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