發達國家如何管理住房租賃
歐美住房租賃市場之所以發達，正是因為其完善的法規制度和適當的政策，能讓市場有效滿足租房者長期穩定的居住需求
文/禤文昊
在歐美發達國家，租賃住房的比例通常達到30%以上，在住房體系中發揮著重要作用。租賃住房比例高的瑞士、德國、荷蘭等國，其居住質量、住宅設計水平也是最好的。
歐美住房租賃市場發達，是因為完善的法規制度和政策，能有效滿足租房者長期穩定的居住需求。
鑒于住房是一種必需消費品，在歐美國家，住房租賃與其他房屋租賃有明確的區分。在德國，民法典將租賃嚴謹地分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類。前者是指僅以使用為目的；后者則指以使用和收益為目的。租賃住房作為居所的，自然被歸為使用租賃；而生產經營性用途房屋的租賃則屬收益租賃。
顯然，在歐美發達國家，住房租賃更多被視為一種住房的占有、使用形式，而不僅是房屋租賃的其中一類。這就從根本上確定了住房租賃市場會被作為住房體系的一部分來規制平衡。
基于對住房租賃特殊性的認識，歐美各國在立法精神上，往往更注重保護居所的實際使用者——租客。這體現在以下兩個方面：
一是對出租住房的“可居性”有明確的底線要求。這些要求，從早期的對過度擁擠的簡單管制，發展到后來的可居性評估體系的建立；從注重物質設施層面，發展到兼顧生理心理等更細微的層面。
以英國為例，2004年住房法案出臺的“住房健康和安全評估體系標準”，用綜合危害評估的方式，將危害分為生理要求、心理要求、傳染病防護、意外事故防護四大類29個小類，并由政府工作人員按細則進行打分，根據打分結果對出租住房采取不同級別的措施進行規管。
二是對于逐出租客的程序有嚴格的規定。一般而言，即使租客有欠租等違約行為，業主也必須出示相關證據，獲得法庭令后方可逐出租客，并且須由執法人員來具體實施。值得一提的是，為防止業主濫用收回自住這一理由，法律通常規定動用該理由收回的住房在相當一定期限內不得出租。
由于住房租賃的日常運作涉及業主和租客兩個主體，不確定性太多會帶來巨大的交易成本，影響市場的效率。有鑒于此，歐美發達國家百年來一直致力于對所有可能引起糾紛的問題進行合理明確的規范。
例如提前知會對方。英國規定，收回住房、退租等等的知會都必須以書面形式，并且要遵守法律規定的時間提前量——2個月、1個交租周期等(通常根據不同的租賃類型和請求類型確定)。
對于押金，美國紐約州規定，業主必須將押金存到專門賬戶并通知租客，利息歸租客所有，業主可以依法收取1%保管費；若租金上升，業主有權要求增加押金；退租時押金必須悉數奉還，需要作抵償用業主損失的(例如欠租、物件損壞)，必須嚴格符合法律規定。
此外，租金和租住權環節，一直是發達國家調控住房租賃市場的關鍵抓手。
上世紀70年代以后，歐美發達國家有逐步松解剛性租金管制和租住權保障以活化市場的趨勢，但在加租和續約方面，仍然有不少巧妙的措施來支持合法前提下長期穩定的租居需求。
在租金問題上，起始租金雖然自由商定，但加租要受限制。英國、德國都規定至少一年才可以加租一次。德國還規定3年內加租幅度不能高于30%，除非住房經歷升級改造。租客或業主對于租金水平有異議的，通常有專門的部門來仲裁處理，例如英國有租金評估委員會。仲裁采取的方式通常是與同等條件的住房租金進行比照。在這方面，德國各城市有定期進行市場租金調查來支撐相關判斷。
在租期問題上，以續約為默認安排。在德國，住房租賃基本都是自動續約的不定期租賃，定期租賃只在很嚴格的情況下才會被允許。而且，業主在期滿收回住房時，同樣需要提供理由并走冗長的法律程序。而英國經過1988年和1996年住房法案后，定期租賃成為默認安排。雖然法律允許此后業主可無條件收回住房，只需提前2個月知會即可，但同時也明確，除非業主主動提議終止，否則租期結束后仍會自動轉為法定不定期租賃。
與歐美發達國家相比，中國國情特殊，所處歷史階段也不同，但應積極吸收國外的先進制度和精神。(作者為清華大學建筑學院住宅與社區研究所博士)
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